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今年4月，人行發布了城鎮居民家庭資產負債調查報告，報告顯示居民資產多以實物資產為主，其中70%是住房；戶均1.02套房，近6成的家庭擁有1套房（故未來改善性需求占主導）；居民家庭負債率45%總體穩健，但是流動性不好（實物資產占比高，金融資產占比低）。
因此，我國的宏觀調控政策既要維護房地產市場長期穩定，避免房價出現“硬著陸”情況，又要堅持“房住不炒”，引導居民把在房地產上的投資轉移到流動性更好的金融資產上面去。
隨著6保6穩政策和央行降息流動性寬松背景下，市場對未來的通脹預期加大，購房熱情有所提升，尤其是改善型住宅產品銷售回暖趨勢明顯，甚至出現滬、深豪宅的搶購現象（諾亞認為這些稀缺屬性的優質房源推出時自然會受到追捧，也無需過度解讀）。但是房住不炒依然是底線，所以各城市的因城施策力度持續加大，部分城市甚至放寬人才限購要求和落戶要求等。
另外，諾亞也明顯看到近期地方政府推地節奏加快，推出的優質地塊占比提高，近期參與投資拿地的除了TOP房企，還有不少當地中小開發商也參與拼搶拿地，這會在一定程度上引起大眾的關注和警覺。
結合上述背景，諾亞依然會聚焦投資一線和強二線城市的住宅項目進行房地產投資。諾亞認為經濟實力強的弱二線城市須選擇核心區域項目，并且以改善型為主，這樣就可以滿足當地富裕居民對品質房產的需求。
生息資產的大宗交易方面，今年一季度交易量為去年同期的40%。諾亞重點關注的京滬核心資產目前雖有價格下跌跡象，但因租金和空置率都呈負面趨勢，故收購方面仍需保持耐心。
針對住宅開發和核心城市的生息資產2個領域，具體分析如下：
一、住宅開發
1、 市場情況：
政策面：一季度GDP下降6.8%，4月央行降息降準，有利于拉動經濟，未來政策重心將落于戶籍制度的變革上。
資金面：房企融資成本持續下降。1-4月份房企海外債、信用債以及資產證券化融資總額為5164億元，同比下滑12%。從融資成本來看，1-4月信用債平均利率4.35%，同比下降124個基點（5.59%），其中4月份信用債融資成本僅為3.91%，為今年信用債融資成本新低。
土地出讓方面：二三線重點城市中心城區的土地出讓溢價率持續上升，房企拿地積極；同時也觀察到同城市的遠郊縣區流拍率上升，說明房企拿地用腳投票，放棄那些配套不足、流通性不好的遠郊區域。
需求（銷售）面：市場熱度回升。TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002億元，較3月環比上升17%，較去年4月同比基本持平。從累計業績來看，2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降15%。
房企：2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。
2、諾亞的觀察
受疫情減弱影響，4月房地產行業基本已實現復工復產，進入企穩回升階段。諾亞也看到開發商通過設計優化、壓縮管理成本等方式來控制成本，減少疫情帶來的人力、建材成本上漲影響。
銷售方面，位于一、二線及強三線城市核心區域的剛需剛改項目銷售量較3月份快速提升；而位于三四線城市的項目，總價較高或投資類的產品銷量還沒有明顯提升。
3、房地產后續投資機會
4月份拿地市場的快速火熱（尤其是優質城市地塊）和資金的相對寬松，以及一季度開發商補充土儲的訴求（可以成為當年銷售業績），都導致土地拼搶激烈赫爾溢價率持續攀升，這對項目盈利空間影響很大，甚至有部分地塊樓板價與目前周邊售價接近的現象（限價放開的預期在提升）。
改善型住宅產品銷售回暖趨勢明顯，這類去化主力是中高白領客戶，當下受疫情和經濟下行影響壓力較小。后續諾亞會加大對產品定位的研究判斷，傾向高能級城市的改善性需求。
資金面持續寬松，TOP房企開發貸利率下降50~100個基點不等，銀行、信托、私募基金等投融資非?；钴S，不少資金方為了能夠參與投資進入項目，在收益水平和監管風控方面都有所調低。這也給諾亞的投資增加了競爭壓力，對此諾亞依然會保持清醒頭腦，堅持必要的投資風控底線；同時也會加大對項目的覆蓋和快速鎖定，以及給合作方提供更多的價值創造（對土地項目的判斷力、項目的前期參與、多元化的資金屬性），來提升諾亞投資的競爭力。
二、核心城市的房地產投資生息資產
1、市場情況：
大宗交易量縮減為去年同比40%。2020年一季度中國大陸大宗交易成交金額約500億元，遠低于2019年同期的1253億元。這一方面反映了疫情對交易執行節奏的影響，同時也反映出市場買方的謹慎態度和持續觀望。未來三個月的成交預計會進一步下降，但隨著價格的調整及疫情的恢復，三四季度交易市場的復蘇概率較大。諾亞認為疫情強化了之前已經開始的市場調整，而不完全是獨立的事件。中國市場核心資產的定義在發生較為深刻的變化，過去對寫字樓資產的慣性依賴需要調整，估值模型中對租金的穩定及增長更受重視，物流資產的穩定租金增長將進一步被市場認可。
REITs出臺是中長期利好。4月30日，國家發改委與證監會聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs)試點相關工作的通知》，此次推動基礎設施類REITs在交易所公開發行（將極大提升流動性，不受之前類REITs發行200個投資人的限制），有利于盤活存量資產，形成良性投資循環，吸引市場機構參與運營管理。從目前政策看：優先重點支持倉儲物流、水電公路等基礎設施，同時鼓勵高新產業園區類資產。沒有提及公寓商辦類資產（看來還需要等待進一步政策的支持）。從中長期角度，商辦資產類REITs 的推出，才能真正解決提升巨量沉淀的商業地產的價值和流動性。諾亞判斷這將是循序漸進的長期過程，未來對商辦市場產生估值及流動性等多方面的影響。
2、諾亞的觀察
針對區位不同采取有針對性的租賃策略。在當前的疫情中后期，項目因其不同的業態和地理位置，呈現出不同的狀態。針對核心板塊的租賃成熟的甲級寫字樓項目，因樓宇租金定位水平相對較高，目前市況下高租金承受力的租戶壓縮成本空間和意愿更大，業主一方面持續溝通到期租戶續租，一方面也采取靈活營銷措施，吸引市場的關注度，積極爭取新的租賃成交。針對次核心板塊的物業，市場上也陸續提供裝修與家具的打包租賃策略，加速捕捉鎖定租戶需求。
不同行業租戶恢復各異。目前，零售業已經全部進入正常營業狀態。其中，教育類的商戶已逐漸開拓了網絡課程，多元化經營，預計線下課程將在今年7月陸續恢復；餐飲類的商戶仍處于復蘇的過程中，預計要到年底可以恢復到去年同期水平。辦公樓的租戶，軟件IT行業相對受疫情的影響較小，而制造業與營銷咨詢類企業受疫情的負面影響較大。
3、房地產后續投資機會
諾亞仍然認為性價比是目前時點房地產投資的關鍵，諾亞已經觀察到上海寫字樓的資本回報率Cap Rate 出現向上調整（即價格下跌），有價格吸引力的資產開始出現。諾亞依然聚焦于一線城市的成熟板塊，緊密覆蓋并跟蹤中小型標的，優先聚焦有租金現金流并有明顯價格優勢的資產。
物流資產也是諾亞重點跟進的資產類別，優質的運營合作伙伴及重點區域的資產是諾亞關注的重點。在加大覆蓋緊密跟進的同時，諾亞保持足夠耐心，高度謹慎并關注價格防御性，以捕獲調整期中的真正價值投資機會。